Ruimtebesparing of doelmatig ruimtegebruik?

Is het logisch om ruimte te willen besparen in een markt met een structurele leegstand? Moeten de vastgoedeigenaren hun verlies nemen en moeten gebruikers hun wensen voortaan binnen de bestaande voorraad realiseren? Wellicht moeten panden worden afgebroken. Maar gaat dat werkelijk gebeuren? Normaal gesproken is er een oorlog of een natuurramp voor nodig. Laten we eerst kijken naar wat er aan de vraagkant aan de hand is.

Uit diverse onderzoeken blijkt, dat de economische crisis slechts één van de oorzaken is voor het teruglopen van de vraag naar kantoorruimte. Als gevolg meer efficiënt ruimtegebruik en het Nieuwe Werken neemt het gemiddelde ruimtegebruik per werknemer verder af.

Waarom bezuinigen op de m2?

Volgens mij willen eindgebruikers vooral hun kosten omlaag brengen. Dat wil nog niet zeggen, dat ze minder m2 willen. Ook willen ze hun CO2-uitstoot en footprint verkleinen. Maar dat wil ook nog niet zeggen dat ze minder m2 willen. Met de huidige gebouwen en installaties is er inderdaad een verband tussen de hoeveelheid m2, de CO2 uitstoot en de hoeveelheid kosten. Maar als je gebouwen en installaties zodanig kunt verbeteren en verduurzamen, dat je per m2 beduidend minder CO2 uitstoot en minder kosten maakt, dan kunnen er wel degelijk veel m2 in gebruik blijven, terwijl de doelstellingen van de gebruiker toch worden gehaald.

Voor concepten als Het Nieuwe Werken is weinig m2 geen voorwaarde. Het kan ook prima in een wat royalere omgeving met wat meer m2. Dus waarom m2 afbreken? Ruimte is kwaliteit! Zou het niet veel interessanter zijn, om de vraag om te buigen van minder naar meer m2, die de gebruiker op een flexibele manier kan huren in een netwerk van gebouwen? Door het deelnemen in het netwerk kan de organisatie toegang krijgen tot meer gebouwen op meer locaties. Hiermee kan de dynamiek van het nieuwe werken beter worden ondersteund. En dat hoeft niet perse met weinig m2. En als er dan teveel m2 in het huidige gebouwvolume zitten, dan kun je ook plaatselijk vloeren wegbreken en zo het aantal m2 te reduceren.

Ruimte maakt gebouwen interessanter

Je offert vloeroppervlak op om ruimtelijke kwaliteit te winnen, luchtkwaliteit te winnen daglichttoetreding te winnen. Het klopt, dat er dan wordt geïnvesteerd, terwijl het aantal verhuurbare meters afneemt. Daar staat tegenover dat er beter verhuurbare kwaliteit wordt gecreëerd, waarmee er weer huurinkomsten kunnen worden gerealiseerd. Royaal ruimtegebruik heeft toegevoegde waarde voor het gebruik. Enige overdimensionering leidt over het algemeen tot meer gebruiksmogelijkheden.

Een ruimer gebouw biedt meer flexibiliteit

Het wordt tijd dat de aanbieders en gebruikers van vastgoed samen gaan nadenken over een scenario, waarbij er juist meer in plaats van minder ruimte gebruikt gaat worden. Door de combinatie van groei en verduurzaming van de gebouwenvoorraad ontstaat een stimulans voor het duurzaam huisvesten en kan worden voorkomen dat gebouwen leeg blijven staan en vastgoedbeleggingen moeten worden afgewaardeerd.

Verschenen als Column in Facility Management Magazine 191, juni 2011

Advertenties

2 gedachtes over “Ruimtebesparing of doelmatig ruimtegebruik?

  1. ha michel, zoals ik gewend ben van je: een heel interessante gedachte ! De schaarste (in m2)  die we in het verleden hadden is inmiddels achterhaald en het aantal mensen dat werkt zal in de toekomst ook gaan dalen. Interessant zeker vanuit de gedachte dat duurzaamheid meer betekent dan alleen maar minder m2 bouwen/gebruiken. revitalisatie is hoe dan ook de toekomst. Jouw opmerkingen over de toename van de kwaliteit van de gebouwen door het toevoegen van vides (bijv) is hopelijk een luxe die we ons mogen blijven permitteren.

    Overigens blijft het wat mij betreft interessant om, in relatie tot jouw stellingnames, meer combinaties te maken tussen werken, wonen en recreëren in bestaande panden/kantoorlocaties. ook hiermee wordt meerwaarde gecreëerd. De grote vraag blijft: wie heeft het lef en het geld om hierin de eerste (grote) stappen te nemen ?

  2. Al meer dan 10 jaar neemt de leegstand in bedrijfspanden met miljoenen M2 toe.
    Toch zijn investeerders (w.o. pensioenfondsen en gemeenten) en projectontwikkelaars doorgegaan met het ontwikkelen van bedrijfsterreinen en bouwen van bedrijfspanden, terwijl er al meer dan 10 jaar een zeer groot overschot is. We krijgen nu dezelfde toestanden als in de VS, waar hele industriewijken door leegstand volkomen verpauperd zijn, vanwege de vlucht naar goedkopere nieuwe panden.
    Het Nieuwe Werken zal deze toestand alleen nog maar verergeren, maar ook de stabilisatie van de beroepsbevolking, beantwoordt niet aan de lijnrechte naieve extrapolatie van de vraag naar bedrijfs- kantoorpanden.
    Maar zoals ik al vaak heb geschreven: HNW is in de basis geen technische zaak, maar een cultuurverandering, die eenmaal (veel te laat) ingezet zal leiden tot een totale verandering en gebruik van infrastructuur (bedrijfsterreinen, wegennet, openbaar vervoer etc)

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit / Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit / Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit / Bijwerken )

Google+ photo

Je reageert onder je Google+ account. Log uit / Bijwerken )

Verbinden met %s